在实践中，当事人在订立合同或签订其他转让协议时，往往会为了自身的利益而去损害第三人的合法权益。案件争议焦点主要是，当事人在签订商铺使用权转让协议时侵占了业主（第三人）的公共面积所订立的协议是否无效？
2013年11月8日，文某某、黄某某与某某有限公司，双方签订《某某商铺·3期储藏室（门面）使用权转让协议》，协议约定：某某有限公司向文某某、黄某某转让某某商铺·3期编号为中庭广场天桥下玻璃房的使用权，面积约为40㎡，但实际面积为55.04㎡（拆除时所测量出的实际面积）。文某某、黄某某在签订转让协议时被告知不能办理产权证，也明确告知文某某和黄某某该储藏室（门面）即使没有产权证依然可以进行买卖、出租及传承。文某某、黄某某便说不购买了，但某某有限公司说如果不购买则要扣50000元，便一次性向某某有限公司付清储藏室（门面）使用权转让费共计人民币250000元整。2016年7月28日，仁怀市住房和城乡建设局向该某某有限公司发出行政通知，告知涉案的门面属于违法建筑，责令某某有限公司在2016年8月4日以前整改。在整改期间，某某有限公司一直未对储藏室（门面）进行整改。同年同日，某某有限公司的三期部分业主以文某某和黄某某购买的储藏室（门面）属于该小区业主所有，因为该储藏室（门面）系违法建筑，所以对文某某和黄某某装修储藏室（门面）时进行阻扰。2019年11月13日，仁怀市综合行政执法局向文某某送达告知书，内容为：本机关于2019年1月25日向某某有限公司送达《行政出发决定书》，要求该某某有限公司依法履行10日限期拆除涉案储藏室（门面），该储藏室（门面）所占用的土地属于国有土地，某某有限公司未在规定时间内依法拆除违法建筑，为了不造成你的合法权益和不必要的影响，请将相关设备自行搬离，相关人员请一并搬离。至此，文某某、黄某某声称才知道涉案储藏室（门面）系违法建筑。2019年11月20日，仁怀市综合执法局对涉案储藏室（门面）进行拆除。根据相关证据和材料证明，文某某、黄某某和某某有限公司所签订的《某某商铺·3期储藏室（门面）使用权转让协议》系无效合同。双方签订转让协议时是将门面的使用权进行转让，而不是约定转让门面的所有权。文某某和黄某某明确知道无法办理储藏室（门面）产权证，而继续与某某有限公司签订该储藏室（门面）转让协议。双方签订的转让协议第十条约定：该储藏室使用权转让不办理产权证。文某某、黄某某某某有限公司一次性付清储藏室（门面）使用权转让费共计人民币250000元明显低于市场价格。经查，同期门面均价都在25000元㎡以上。根据双方签订转让协议时的40㎡面积进行计算，储藏室（门面）使用权转让费至少为1000000元。文某某、黄某某所购买储藏室（门面）的土地性质、产权登记等情况系其作为买受人应尽的审查义务。双方在订立转让协议时均应知道本案所涉储藏室（门面）系违法建筑，双方在签订转让储藏室（门面）协议时互相是知晓的，属于恶意串通损害某某公司的三期部分业主的合法权益。
本案所涉储藏室（门面）不仅系违法建筑，其占用地方属于某某有限公司的三期部分业主的所有。某某有限公司的经营范围是房地产投资开发、销售等，对涉案储藏室（门面）是否属于违法建筑应当知道。业主委员会告某某有限公司的判决书中，某某有限公司未经相关行政部分审批和未获仁怀市某某有限公司的三期小区业主同意的情况下，2013年擅自违建门面商铺非法出售给他人经营并从中牟利。
综上，文某某和黄某某与某某有限公司签订《某某商铺·3期储藏室（门面）使用权转让协议》系恶意串通损害业主（第三人）合法权益，属于无效合同。根据《民法典》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
贵州省仁怀市人民法院经过一审审理认为：黄某某和文某某与某某有限公司签订的《某某商铺·3期储藏室（门面）使用权转让协议》实为房屋买卖合同，但协议约定不办理产权证，根据某某有限公司出卖门面给黄某某、文某某时明显低于市场的单价，加之黄某某、文某某所购门面的土地性质、产权登记情况系其作为买受人应尽的审查义务和根据被告的陈述，双方在订立合同时均应当知道本案所涉门面系违法建筑，双方在买卖该房屋时互相是知晓的事实，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效的规定，黄某某、文某某与某某有限公司签订的《某某商铺·3期储藏室（门面）使用权转让协议》系无效合同。
在从事民事法律行为时，双方当事人在签订合同时都应该遵守法律、法规的规定，合同内容不得损害社会公共利益、不得恶意串通损害国家、集体、第三人的利益，不得含有造成对方人身伤害或因故意及重大过失造成对方财产损失的免责条款。根据《民法典》第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
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